토지거래허가구역 재지정, 지정지역 및 기간,추가지정가능성

토지거래허가구역 - 국토교통부

강남 집값 폭등에 정부가 규제

최근 서울 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구의 집값이 급등하면서 부동산 시장이 과열되고 있습니다. 지난달 서울시가 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제한 이후, 강남권을 중심으로 아파트 매매 가격이 단기간에 2억 원 이상 오르는 사례가 속출했습니다. 이에 따라 정부와 서울시는 시장 안정화를 위해 토지거래허가구역 재지정이라는 강력한 규제를 도입했습니다.

이번 조치는 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 적용되며, 시장 상황에 따라 연장될 가능성도 있습니다. 그렇다면 이번 토지거래허가구역 지정이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 실거주자와 투자자에게 어떤 의미가 있는지 자세히 알아보겠습니다.

토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기 방지 및 시장 안정화를 위해 정부가 특정 지역의 토지 및 주택 거래를 제한하는 제도입니다.

주요 특징

◼ 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래할 때 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.

◼  허가 없이 거래하면 계약이 무효화됩니다.

◼  매수자는 2년 이상 실거주 의무가 부과됩니다.

◼  갭투자(전세를 끼고 매매)와 같은 투기성 거래가 차단됩니다.

지정 근거

◼  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거해 정부 및 지방자치단체에서 지정 및 시행합니다.

토지거래허가구역 재지정 배경

1. 집값 폭등과 거래량 급증

 

서울시가 지난해 말 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제한 이후, 강남권을 중심으로 집값이 빠르게 상승했습니다.

서울 아파트 월평균 거래량: 약 3,000건 → 5,000건 초과

강남권 아파트 매매가 상승 폭: 1억~2억 원 이상

초급매물 소진 → 신고가 거래 속출

 

특히, 강남구, 서초구, 송파구에서의 집값 상승세가 두드러지며, 인접 지역인 마포구·성동구 등으로도 가격 상승세가 확산되고 있습니다.

 

2. 투기 수요 차단 필요성

 

강남 3구와 용산구에서는 갭투자와 단기 시세 차익을 노린 투기성 거래가 활발하게 이루어졌습니다.

정부는 이러한 투기 수요를 차단하고자 2년 실거주 요건을 부과하고, 허가 없이 매매할 경우 계약 무효 및 처벌 조치를 강화했습니다.

 

3.정책 실패 인정 및 시장 안정화 필요

 

정부와 서울시는 규제 해제 이후 집값 상승세가 가속화되자 정책 실패를 인정하고, 시장 안정을 위해 다시 강력한 규제책을 도입했습니다.

이번 재지정은 단순한 일시적 조치가 아니라 장기적인 시장 안정화를 목표로 하고 있습니다.

지정 지역 및 주요 규제 내용

지정 지역

강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트 지역 총 면적: 110.65㎢

포함 단지 수: 약 2,200개 단지

포함 가구 수: 약 40만 가구

주요 규제 내용

구분	주요내용
허가 대상	일정 규모 이상의 토지 및 주택 거래 (주거용 18㎡ 이상, 상업용 20㎡ 이상)
실거주 요건	매수자는 2년 이상 실거주 의무 부과
허가 절차	관할 구청의 허가 필수 → 허가 없이 거래 시 계약 무효
갭투자 차단	전세를 끼고 매입하는 형태의 거래 제한
투기성 거래 단속	이상 거래 조사 및 대출 규제 강화 병행

추가 지정 가능성 지역

인접 지역 확산 가능성: 현재 집값 상승세가 인근 지역으로 확산되면서 추가 규제 필요성이 제기되고 있습니다.

 

1. 서울 내 주요 지역

 

마포구, 성동구, 강동구 → 강남발 집값 상승의 영향이 뚜렷

압구정, 여의도, 목동, 성수동 → 기존 규제 지역이나 여전히 과열 양상

 

2. 재건축·재개발 단지

개발 기대감이 높은 신통기획 재건축 단지에서 갭투자 수요 유입 가능성

시장 과열이 지속될 경우, 조정대상지역 및 투기과열지구로의 추가 규제 가능성 높음

시장에 미치는 영향

긍정적 효과

✔️ 투기 수요 차단 → 집값 상승세 둔화 기대

✔️ 실거주자 보호 → 시장 안정화 기여

 

부정적 효과

❌ 실수요자의 거래 위축 → 매매시장 경직성 우려

❌ 풍선효과 발생 → 비규제 지역으로 투자 자금 이동 가능성

❌ 사유재산권 침해 논란 → 주민 반발 가능성

 

서울부동산 정보광장

정부의 추가 대책 가능성

시장 상황에 따라 규제 기간 연장 가능

비규제 지역으로의 풍선효과 차단을 위한 대출 규제 강화 검토

실거주 요건 및 허가 절차의 세부 지침 보완 가능성

이번 토지거래허가구역 지정은 강남 3구와 용산구의 집값 급등을 억제하고, 투기 수요를 차단하기 위한 강력한 조치입니다. 그러나 풍선효과와 거래 경직성 등 부작용이 우려되고 있는 만큼 정부의 세밀한 추가 대책이 필요해 보입니다.

앞으로 강남 3구와 용산구의 집값 흐름이 어떻게 변할지 주목되며, 인접 지역인 마포구와 성동구 등에 대한 추가 지정 가능성도 높아지고 있습니다. 부동산 시장의 변화는 앞으로도 지속될 것으로 보이며, 정부의 정책 변화에 따른 시장 반응을 면밀히 지켜봐야 할 것입니다.

 

 

 

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